2025–2026 годы заметно изменили карту зарубежной недвижимости. Правила ужесточаются там, где спрос был самым высоким, а деньги и покупатели уходят в новые направления. Вот пять трендов, которые мы видим в работе с клиентами и в открытых данных.
1. Европа сворачивает «золотые визы» через недвижимость
- Испания прекратила приём новых заявок на «золотую визу» за покупку жилья от 500 000 € с 3 апреля 2025 года.
- Португалия исключила недвижимость из программы: остались инвестиционные фонды и другие нежилищные варианты.
- Греция с сентября 2024 года подняла минимум до 800 000 € в Афинах и на популярных островах и до 400 000 € в остальных регионах.
Покупатели, для которых важен статус, смотрят на страны, где программа через недвижимость работает: Турцию (гражданство от 400 000 $), Доминиканскую Республику (ПМЖ инвестора от 200 000 $), Занзибар (резидентская виза при покупке от 100 000 $).
2. Турция: рынок покупателя
Продажи жилья иностранцам в Турции снизились с 35 005 в 2023 году до 21 534 в 2025-м, примерно на 38%. Причины: рост минимального порога для ВНЖ до 200 000 $, закрытые для иностранцев районы, удорожание в долларах. Для покупателя это хорошо: меньше ажиотажа, больше возможностей для торга и выбор среди готовых объектов. Лидером по сделкам с иностранцами с 2024 года стал Стамбул.
Источник: TÜİK (Статистический институт Турции), регистрация ТАПУ
3. Туристический бум на «новых» курортах
- Доминиканская Республика: более 10,2 млн посетителей за январь–ноябрь 2025 года, новый рекорд.
- Занзибар: рекордные 917 тысяч иностранных туристов за 2025 год.
Растущий турпоток — основа спроса на арендное жильё. Именно поэтому интерес инвесторов смещается от перегретых курортов к направлениям, где спрос растёт быстрее предложения.
4. Ограничения посуточной аренды
Регулирование краткосрочной аренды усиливается по всему миру. В Турции с 2024 года действует закон о разрешениях на посуточную сдачу, в многих городах Европы такие ограничения появились раньше. Вывод для инвестора: модель «купить квартиру и сдавать через Airbnb» теперь требует проверки правил ещё до покупки. Растёт ценность проектов, изначально рассчитанных на гостиничное управление.
5. Покупатели стали осторожнее
По наблюдениям международного агентства Knight Frank, состоятельные покупатели «покупают умнее»: выбирают объекты дешевле, чем позволяет бюджет, планируют владеть ими 4–5 лет вместо 10 и больше, переплачивают только за готовые объекты высокого качества. В верхнем сегменте предложений на продажу стало больше, а торг до 15–20% от запрашиваемой цены перестал быть редкостью.
Что это значит для Вас
- Если важен статус, выбирайте страну, где программа через недвижимость действует сейчас, и не откладывайте: правила меняются в сторону ужесточения.
- Если важен доход, ищите рынки с растущим турпотоком и проверяйте правила аренды.
- Торгуйтесь: на многих рынках сейчас позиция покупателя сильнее, чем два-три года назад.
Обсудим Вашу стратегию
INVENTO работает в Турции, на Занзибаре, в Доминиканской Республике и Таиланде. Мы поможем сравнить направления под Вашу цель: доход, ВНЖ, жизнь у моря или сохранение капитала. Напишите нам.
Информация актуальна на октябрь 2026 года и носит справочный характер. Это не инвестиционная, юридическая или налоговая консультация.
Join The Discussion