Аланья остаётся одним из главных направлений для покупателей из СНГ и Европы: в июне 2026 года на провинцию Анталья, куда входит Аланья, пришлась примерно треть всех покупок жилья иностранцами в Турции. Но за последние годы правила здесь заметно изменились. Вот три вещи, которые стоит проверить до задатка.
1. ВНЖ и закрытые районы
Чтобы получить ВНЖ по недвижимости, жильё должно стоить не меньше 200 000 $ и по ТАПУ, и по отчёту оценщика, а жить в нём должны Вы сами: сдавать квартиру, оформленную под ВНЖ, нельзя. Кроме того, микрорайон не должен быть «закрыт» для иностранцев: там, где их доля превысила 20%, первичные заявки на ВНЖ не принимаются. В Аланье под это ограничение в разные годы попадали самые популярные районы.
Хорошая новость 2026 года: с 4 июня Махмутлар, Кестель, Авсаллар и Каргыджак, закрытые для первичного ВНЖ с 2022 года, снова открыты, и система e-İkamet принимает адреса в этих районах. Об этом сообщили Торговая палата Аланьи и местное отделение миграционной службы. Открытие района не означает автоматического одобрения: каждую заявку проверяют отдельно, в том числе реальное проживание по адресу. Статус других микрорайонов проверяем по реестру миграционной службы в момент покупки.
2. Посуточная аренда по новому закону
С 2024 года сдача жилья на срок до 100 дней регулируется законом № 7464:
- нужно разрешение Министерства культуры и туризма, без него площадки вроде Airbnb и Booking не должны размещать объект;
- в многоквартирном доме требуется единогласное согласие всех собственников блока, в котором находится квартира (в комплексе из нескольких блоков — только своего блока);
- один владелец может оформить разрешение не более чем на 25% квартир в доме;
- на входе в квартиру устанавливается табличка с номером разрешения;
- штраф за сдачу без разрешения начинается от 100 000 лир, при повторных нарушениях он растёт, вплоть до опечатывания объекта.
На практике получить согласие всех соседей сложно. Исключение — резиденции с гостиничным сервисом, где посуточная сдача прописана в зарегистрированном плане управления здания. Если Вы покупаете под посуточную сдачу, выбирайте такие комплексы или отдельные виллы. Долгосрочная аренда от 100 дней под эти ограничения не попадает.
3. Реальная доходность
По данным Global Property Guide за III квартал 2026 года, средняя валовая доходность в провинции Анталья около 6,6%, и это самый низкий показатель среди крупных городов Турции. Аланья с её дорогими прибрежными районами находится в нижней части диапазона. После расходов чистая доходность обычно на 1,5–2 пункта ниже валовой.
Почему так:
- сильная сезонность: летом спрос высокий, зимой ставки и заполняемость падают;
- большое предложение однотипных квартир в комплексах;
- обслуживание комплексов с бассейнами и охраной (aidat) заметно съедает доход.
Кому Аланья подходит лучше всего
- Тем, кто покупает для себя: жить зимой и отдыхать летом. Если же объект нужен под сдачу, оформлять по нему ВНЖ нельзя.
- Тем, кому нужен ВНЖ у моря с умеренным бюджетом, при условии что район открыт.
- Тем, кто готов к долгосрочной аренде вместо посуточной.
Если же цель — максимальная доходность от аренды, сравните Аланью с крупными городами и другими направлениями: в Стамбуле и в ряде курортов за рубежом спрос на аренду устойчивее круглый год.
Подберём объект под Вашу задачу
Специалисты INVENTO помогут выбрать объект, проверить документы и сопроводить сделку до получения ТАПУ. Напишите нам, и мы подготовим подборку под Ваш бюджет и цель.
Информация актуальна на октябрь 2026 года и носит справочный характер. Это не юридическая и не налоговая консультация: перед сделкой проверяйте условия для своего случая.
Join The Discussion