Стамбул остаётся крупнейшим рынком Турции для иностранных покупателей: с 2024 года именно он, а не Анталья, лидирует по числу сделок с иностранцами. Разберём, на какую доходность от аренды можно рассчитывать и почему средние цифры из обзоров легко ввести в заблуждение.
Что говорят цифры
По данным Global Property Guide за III квартал 2026 года, средняя валовая доходность аренды квартир в Стамбуле около 9,9% годовых, по Турции в целом около 7,9%. Но за средним скрываются крайности: от примерно 3% для просторных квартир в престижном Сарыере до двузначных значений для маленьких квартир в спальных районах на западе города.
Источник: Global Property Guide. Валовая доходность в лирах; чистая обычно на 1,5–2 п.п. ниже.
Две поправки обязательны:
- Валовая доходность не равна чистой. После налогов, обслуживания и простоя чистая обычно на 1,5–2 процентных пункта ниже.
- Аренда в Турции платится в лирах. Высокая доходность частично объясняется инфляцией: ставки в лирах растут быстро, но доходность в долларах зависит от курса. Для иностранного инвестора важна именно долларовая доходность.
Где спрос на аренду устойчивее
- Рядом с университетами (Багджылар, Кючюкчекмедже, Сарыер): квартиры 1+1 сдаются студентам и преподавателям.
- Деловая ось Левент–Маслак: сотрудники компаний и экспаты, готовые платить за сервис и близость к офису.
- Районы у новых линий метро (Кягытхане и запад): семьи, которым важна дорога до работы и аэропорта.
Пример расчёта
Условная квартира 1+1 за 250 000 $ в новом комплексе у метро, аренда 1 200 $ в месяц.
| Годовая аренда | 14 400 $ |
| Валовая доходность | 5,8% |
| Минус простой 1 месяц | −1 200 $ |
| Минус обслуживание комплекса и налог на недвижимость | около −1 500 $ |
| Минус налог с аренды и управление | около −1 500 $ |
| Чистый доход | около 10 200 $, или 4,1% |
Цифры условные и нужны, чтобы показать структуру расчёта. Реальную ставку аренды для конкретного объекта мы проверяем по объявлениям в том же комплексе.
Посуточная аренда
Сдача на срок до 100 дней требует разрешения Министерства культуры и туризма и единогласного согласия всех собственников Вашего блока. Без разрешения штраф начинается от 100 000 лир, при повторных нарушениях суммы растут, а площадки обязаны снимать объявления без номера разрешения. Исключение — резиденции с гостиничным сервисом, где посуточная сдача прописана в зарегистрированном плане управления здания. Если покупаете под посуточную аренду, выбирайте именно такие объекты.
Доход от роста цены
Значительная часть дохода в Стамбуле исторически приходилась не на аренду, а на рост стоимости: покупка на ранней стадии строительства и продажа после сдачи дома. Это работает при надёжном застройщике и реалистичных сроках. Помните про налог при продаже в течение пяти лет.
Вывод
Закладывайте в план чистую долларовую доходность от аренды в диапазоне примерно 4–6% для качественных объектов у метро. Всё, что заметно выше, требует проверки: часто это расчёт в лирах или без учёта расходов.
Подберём объект под Вашу задачу
Специалисты INVENTO помогут выбрать объект, проверить документы и сопроводить сделку до получения ТАПУ. Напишите нам, и мы подготовим подборку под Ваш бюджет и цель.
Информация актуальна на октябрь 2026 года и носит справочный характер. Это не юридическая и не налоговая консультация: перед сделкой проверяйте условия для своего случая.
Join The Discussion